不動産投資:4件保有+追加購入検討した場合のキャッシュフローについて

中古ワンルームマンション投資、はじめてすぐなのでトラブルなどもなく経過しています。

てか、基本的には管理会社に任せて放置といったところですね。管理費は各物件2000円以下なので、そこまで収益を圧迫しないのが嬉しいです。

今、4件保有しており、後トータル5件の追加購入を検討しています。が、こちらに関しては一気に購入せず、少し時期を見ながらの購入でも良いかなと考えています。

キャッシュフローについては下記に提示の通り、諸費用なども込みで計算しているため額としては「小さめ」になっています。

 

・中古ワンルームマンション4件

築5年~築25年まで、築浅1件、築古3件です。

不動産は賃貸収入がプラス、マンションの管理費・修繕積立金、物件自体の管理費がマイナスとなり、その収支で計算を考える必要があります。

今保有している物件は、4件合わせて+55000円/月となります。

全てローンでの購入しているため、利回りは低めです。しかし、持ち出しはないので、焦る必要もない感じですね。

今後は5~10年後に物件価値がどう変化しているのかをみて、長期保有する物件と売り抜ける物件を考える必要がでてきますね。

 

この+55000円/月はあくまで不動産のキャッシュフローであり、ここからさらに節税に伴う現金の確保も可能になります。

給与所得が1500万程度なので、所得税、住民税、その他年金などで400万程度、還付される余地がある訳ですね。

どれくらい経費が出るのか、今からワクワクしています。笑

・さらに2件の中古物件を購入予定

築浅目と築古を一軒ずつ追加購入予定ですが、両方とも利回りはプラスですが微妙です。

ただ、駅から近いことと出口戦略の見通しがたったので購入を決断しました。ここから大損するパターンは、京都の物件の資産価値が激減するというパターンになるかなと思います。確かに、海外マネーとのバランスでありえない話ではありません。。。

 

物件は多く保有することで、リスク分散し、節税も最大限行えるというメリットがあります。

一件あたりの経費が多くなること、節税効果を上げていくということですね。

 

・今後の見通し

この不動産による資産運用を行う前提として、私自身の努力が必要不可欠です。

というのも、給与所得を不動産所得と損益通算することで節税することが目標の一つだからです。

つまり、給与が低いと意味がない!訳ですね。

来年以降、常勤の給与は500万以下なのでトータルの給与も落ち込みが予想されますが、できる限り努力することで自力給与所得は1500万を確保する予定です。

 

また、保有できる物件にも制限があるのが問題点ですね。

基本的に9室以下+年間の家賃収入500万以下を満たしながら資産運用を行う必要があります。

これが結構面倒というのが本音ですね。特に9室という縛りは割と面倒です。

無難な中古ワンルームを多く保有して長期戦ながらも低リスクで戦うことによって、上記のような節税で自己資金を増やしていくという作戦が医師に向いている資産運用だと考えています。

経費による給与所得圧縮については、所有物件が多ければ多いほど目立たず行うことが可能ですし、保有物件が多いほど空室によるリスクも分散されます。

この9室縛り、どうにか解消する手段がないか・・・、考えてはいますが厳しそうですね。

今後も、中古ワンルームによる長期目線の資産運用は継続する予定です。

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