新規で考慮中の物件 中古ワンルームマンション投資

現在、4室所有しており、さらに追加で2室購入を予定しています。

さらに、追加で2室検討していますが、それが下記の物件です。

 

①築古だが、駅からはそれなりに近いバス・トイレ別の物件

築24年、駅は徒歩8分の物件です。

物件価格は590万、賃貸が40000円、管理費・修繕費などの合計が11090円です。

表面利回りで8%、実質利回りで5.8%程度の物件になります。

 

賃貸は40000円と高くなく、その他費用が賃貸に占める割合が結構大きくはなりますが、駅近、バス・トイレ別という観点からは、そこまで賃貸付けも苦労せず、5~10年後も物件価値が暴落することはないのではないかと予想しています。

欲を言えば、実質利回りがもう少し高いのが望ましいですね。

実質利回りが8%は430万での購入、実質利回りが10%が340万での購入という形になります。さすがにこれは欲張りすぎかもしれませんね。

 

②築17年と築古の中では浅め、かなり好立地だが、サブリース中の物件

築17年、駅は徒歩5分の物件です。

物件価格は780万、賃貸が48000円、管理費・修繕費などの合計が13000円です。

表面利回りで7.4%、実質利回りで5.4%程度の物件になります。

 

この物件、立地は最高で物件価格も安いです。

しかし、その分サブリースという非常に重い枷がついています。

同マンションと比較すれば、賃貸収入は10000円以上下がります。サブリースで安心といっても、元の条件が非常に良いため空室リスクはほぼ考える必要がありません。

サブリースがあると融資が付きにくいという関係もあって、現金を結構用意する必要もありそうです。

個人的にはサブリースという枷があるため、もっと利回りが良ければ購入を考えたいところです。

ちなにみ、実質利回りが8%は520万程度となり、この指値が通ることはないと思いますが、これくらい安く購入できれば・・・、欲しいですね。

 

 

・まとめ

①の物件は、個人的には築古物件の理想に近いものです。駅近、バス・トイレ別という条件で、周囲も実際に見てきましたがかなり利便性が良さそうでした。

ただ、賃貸は安くついてしまうため、利回りを考えれば少しでも安い価格で購入したいというのが本音ですね。

 

②の物件は、サブリースという枷と、その結果として低家賃収入が問題となっています。立地などの条件は最高で、実際に高めの賃貸が付いていれば200万以上高く取引されている物件です。

ただ、サブリースの契約が解除しにくいこともあり、もっと安く購入することで5年程度のスパンで利益をあげるには良い物件かもしれませんね。

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