塚本周辺 リーガルシリーズを調べてみた。中古ワンルーム:リーガル塚本 2019年3月20日

中古ワンルームによる資産運用を開始しています。

その中で、大阪の塚本周辺のリーガルシリーズについて備忘録としてまとめておこうとおもいます。

リーガル塚本シリーズは現在、Ⅳを除いてⅦまでの6シリーズがあるようです。それぞれの特徴を簡単にまとめたものを下記に提示しておきます。

 

・リーガル塚本

初代リーガル塚本です。1995年5月、築年数:24年

・最寄り駅
JR東海道・山陽本線 / 塚本駅 徒歩5分
阪急神戸本線 / 十三駅 徒歩18分

ワンルーム・ユニットバス

 

・個人的な評価

塚本駅が徒歩5分は嬉しいですね。また、十三駅も遠いとはいえ、結構な繁華街なので徒歩や自転車で10分~20分でいけるのは嬉しいでしょう。

徒歩圏内にファミリーマート、阪急オアシスがあるので、単身者の生活もしやすそうです。

賃貸は30000円後半でつけば良い方でしょう。ユニットバスという点もあってか、販売価格も結構低めで取引されています。

 

・リーガル塚本Ⅱ

多分、二代目リーガル塚本です。1995年7月、築年数24年

・最寄り駅
JR東海道本線/塚本駅 歩8分
阪神本線/姫島駅 歩10分
JR東西線/御幣島駅 歩13分

ワンルーム・バストイレ別

・個人的な評価

リーガル塚本と比較すれば、駅から少し遠くなります。また、塚本駅の西側なので十三駅にも遠いため、立地という点ではリーガル塚本よりも落ちるかなというところです。

ただ、すぐ横にローソンがあったり、薬局も徒歩圏内にあるため便利です。塚本駅すぐ近くの阪急オアシスも、単身者にはありがたいですね。

賃貸は40000を超えるくらいでつきそうです。バス・トイレ別で、物件価格もリーガル塚本や後述のリーガル塚本Ⅲよりも高値で取引されているようですね。

 

・リーガル塚本Ⅲ

多分、三代目リーガル塚本です。1995年8月、築年数24年

・最寄り駅
JR東海道・山陽本線 / 塚本駅 徒歩8分
阪神本線/姫島駅 歩10分くらい?
JR東西線 / 御幣島駅 徒歩11分

・ワンルーム・ユニットバス

 

・個人的な評価

この物件もユニットバスです。物件としては、駅から少し遠くなったリーガル塚本といった感じでしょうか。

立地も塚本の西側で十三駅まで徒歩で行くのは少ししんどい距離ですね。

家賃も35000円以下で、物件価格も安めで取引されています。やはり、立地の問題が大きいのかなと思います。

立地的にはJR、阪神、阪急にアクセスが良いのですが・・・。

 

・リーガル塚本Ⅴ

多分、四代目リーガル塚本です。1996年1月、築年数24年

・最寄り駅
JR東海道・山陽本線 / 塚本駅 徒歩5分
JR東西線 / 御幣島駅 徒歩10分

・ワンルーム・バストイレ別

・個人的な評価

バス・トイレ別で、塚本駅の西に位置しており、物件としてはリーガル塚本Ⅱに近い印象を受ける物件です。

こちらは、もう少し駅に近い点がメリットですね。コンビニが真横にあるリーガル塚本Ⅱには及びませんが、徒歩圏内にコンビニがいくつかあるし、塚本駅知覚の阪急オアシスで買い物もできて便利ですね。

賃貸も40000円は超えてつく感じで、物件価格も安定して取引されているようですね。

立地としては、淀川通から少し入った位置になりますが、暗い路地などを通る必要もないので安心です。

 

・リーガル塚本Ⅵ

多分、五代目リーガル塚本です。1997年3月、築年数23年

JR東海道・山陽本線 / 塚本駅 徒歩7分
阪急神戸本線 / 十三駅 徒歩15分

ワンルームではなく、ファミリー用の物件ぽいです。中古ワンルームマンション投資という観点では選択肢に入りません。

 

・リーガル塚本Ⅶ

多分、六代目リーガル塚本です。1997年11月、築年数23年

・最寄り駅

阪神本線/姫島駅 歩7分
JR東海道本線/塚本駅 歩10分
JR東西線/御幣島駅 歩14分

こちらはワンルームとファミリー用が混在しています。

ワンルームもバストイレ別

 

・個人的な評価

リーガル塚本Ⅱと同道路沿いの立地です。塚本駅へはリーガル塚本Ⅶの方が遠くなっていますね。

ワンルームマンション以外にファミリー向けの部屋もあり、物件の規模が結構大きくて驚きました。

他のリーガルシリーズと築年数はほぼ変わりませんが、見た目は結構キレイな印象です。立地としても3駅にアクセス可能です。

賃貸は45000円いかないくらいでつきそうですね。物件価格も相応となっています。バストイレ別、駅まで徒歩10分圏内という条件なので、需要はあり空室にはなりにくいのではないかと考えています。

 

 

・まとめ

リーガル塚本Ⅵはファミリー物件なので、今回は全く評価をしていません。

以下はリーガル塚本Ⅵ以外の物件についての総評です。

 

・立地

立地でいうと、リーガル塚本のみが塚本駅の東に位置し十三駅への徒歩・自転車アクセスが良好な印象です。

他のリーガルシリーズは塚本駅の西に位置するため、十三駅まで徒歩で・・・と気軽に通うのは難しそうですね。

 

バス・トイレ問題

バス・トイレという観点からは

リーガル塚本、リーガル塚本Ⅲ:バスとトイレが一緒

リーガル塚本Ⅱ、リーガル塚本Ⅴ、リーガル塚本Ⅶ:バス・トイレ別

 

・入居者層

リーガル塚本Ⅶはファミリー向けの部屋も多そうなので、その他リーガルシリーズとは住み心地が異なるかもしれません。

 

・築年数

どれもそんなに変わりません1995年~1997年の間の物件です。

 

 

リーガル塚本シリーズは1995年頃に建築されたマンションで、2019年現在は築年数24年前後と築古物件になります。

ただ、この物件はこの年代に建築されたマンションには珍しく、バス・トイレ別の物件があります。

具体的にはワンルームマンションではⅡ、Ⅴ、Ⅶですね。駅もそれなりに近く、周囲にコンビニやスーパーがあるため生活に不便さもありません。

賃貸は40000円程度ですが、管理費・修繕積立金などを引けば収入は30000円は切ります。その分、物件価格も安く設定されているので、私のような駆け出しが安く仕入れて、不動産所得の赤字による給与所得の圧迫に使う分にはいい物件ではないかと考えています。

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