一法人一物件スキーム りそな銀行の話題はどうなったのか

不動産投資についての勉強中です。
最近、一法人一物件スキームにメスが入るかも?という話題をよく耳にするので調べてみました。

そもそも、一法人一物件スキームとは不動産投資において融資を受けるための工夫のようです。

現金一括払いの投資家以外は、銀行から融資を受けて資金調達を行います。その際、年収、自己資金、資産をベースに融資額が決定します。当然、融資額には限界はあります。

かぼちゃの馬車で有名なスルガ銀行融資問題は、源泉徴収票や口座を修正するといった完全に不法行為でした。

数値を修正することで、本来可能な額以上の融資を獲得していたということですね。

さて、一法人一物件スキームは投資家にとってどのようなメリットがあったのでしょうか?

 

・法人と個人の違い

細かいことは省きますが、少し工夫して法人を設立し、個人が融資の連帯保証人になるという方法です。

法人Aで融資を受けていても、その情報が個人の信用情報には記載されないため、新たな法人Bを設立すれば新規で融資を受けられるということのようです。

この方法を使って、何億もの融資を受けて事業規模を拡大した投資家は多くいるようですね。

 

・消費税還付

厳しくなったものの、法人化することで消費税8%分の還付を受けることが可能なようです。

法人設立で融資を受け、消費税の還付を受けることで手元に現金が残ります。

物件価格が1億近い話なので、還付で入手できる金額も一回あたり1000万近くなので信用の現金化としては手っ取り早そうです。

 

 

・このスキームとりそな銀行との関係

さて、上記のスキームで投資規模を拡大した投資家は数多くいるようで、しかも今までは全く問題にされていなかったようです。

今までも「危険化かも!?」と言われていましたが、りそな銀行がついに動き出したようです。

2019年2月に楽待などでも扱われています。

上記スキームで融資を受けていた投資家に対して、融資時に「期限の利益喪失」ということで、一括返済か金利6%に引き上げを要求したとのことです。

 

昨今、融資が厳しくなっているため一棟物件の市場価値は低下しています。購入者があまりいないことが理由のようです。

一括返済を要求された投資家が手持ち物件を現金化して抵当権を外そうと試みます。価格が低下していることで、抵当権を外すのに十分な額で売却できない可能性があります。

また、金利6%に関しても返済プランに大きな影響を与え投資の旨味が減ってしまいます。

 

 

・この流れが私にどう関係するか

結局、私は一棟物件は持っていないし、法人による融資も受けていません。そのため、基本的には上記のような形でのダメージは受けないと思います。

それよりも、銀行の融資締め付け、りそな銀行による不当な融資への鉄槌によって、不動産の投げ売りが起きないかな?と期待しています。

私自身は、与信が後7000万程度で自己資金2000万ちょいなので、そこまで大きな買い物はできません。

しかし、物件価格がガタっと低下すれば超お得物件が入手できる可能性もでてきます。

 

 

ということで、各銀行さんが頑張って一括返済の要求、金利の上昇を頑張ってくれないかしらと期待しています。

それまでは、今の物件で節税をしながら様子見といったところですね。