今後、不動産の価格は低下するのだろうか?

今年から不動産を4件所有しました。

全て中古マンションで駅近物件なので空室リスクはかなり低くなっていると思います。ただ、その分利回りも低く、実質利回りは5%程度となっています。

家賃収入は年間250万程度ですが、管理費・修繕積立費・不動産自体の管理費・その他経費などを合わせれば、初年度の利益はほとんどないのではないかと思います。額面で言えば、私の来年の年収が1600万程度なので、給与所得+不動産所得の合計は2000万未満です。

正直、家賃収入自体による黒字はそれほど見込めません。もう少し本業で稼ぎたいというのが本音ですが、私の体力・時間の問題を考えれば職員としての本業で稼ぐのはこれ以上は難しいと思います。

どうやって現金を確保するのかというと・・・

・減価償却費や不動産会社との相談費用などの経費をさっぴいて給与所得をある程度圧縮し節税効果を期待

・ある程度大きな駅近の物件なので、中長期保有で価値が下がりにくいと予想し出口での現金化を期待

 

 

 

 

この黒字を大きくするために、不動産所有数をもう少し増やしていくことを目指しますが、職場規定で10室以上の保有には届け出が必要になるのが少しめんどくさいです。笑

ということで、当面の目標は9室の購入での資産運用となります。

私の手持ち資金は2000万程度なので、これを元手に資産運用を行いたいと思います。

 

・マンション追加購入について

ここが結構な悩みどころです。

昨年のスルガ事件の影響か、かなり融資が厳しくなっているようです。現に、私の知り合いでも融資を断られたケースがあったり、融資を断られたことで不動産会社から私に回ってきた物件もあったりします。

幸いにも私は年収1500万、資産も2000万以上、医師、住宅ローンや自動車ローン購入などが無いといった属性から融資が一応つくようです。

さて、融資が付きにくいということで、物件価格が下落するのではないかと噂が流れています。

どういった理屈かというと、

不動産を売りたい→購入希望者現れるも融資がつかない→不動産が売れないので価格を落とす

というサイクルがうまれるのではないかという理屈です。

 

私自身はやや先走って購入してしまった感はあります。

が、私の場合は1500万オーバーの給与所得があり、そちらの損益通算で可処分所得増加が見込めるため完全に悪手だったというわけでもないでしょう。

問題は今後購入する物件についてです。物件価値がどこまで下落するかはわかりませんが、ある程度安くなってくれれば追加購入を検討しやすいと思います。

生産緑地問題、オリンピック、万博、中国マネーなど不動産投資に影響する様々な要素があります。また、人口減少なども影響するでしょう。今後の物件価格はしばらくは低下傾向になるのではないか?と予想し、しばらくは様子見をしようと思います。

そして、購入する案件は「築浅め」(築15年以内)「主要駅近」(徒歩5分以内が理想・せめて10分以内)「利回りがそれなり」(実質利回りで5%以上は欲しい)な物件ということで考えます。

空室リスク・物件価格の超下落を避けた不動産投資を目指そうと思います。