医師の資産運用 なぜ、キャッシュフローを重視しないのか

今回、不動産投資を始めるにあたって、私は月々のキャッシュフローは特に重視していません。

その理由について説明しようと思います。

不動産投資は月々の支出と修繕費用、売却益などの大きな支出に分けられます。

 

・かかる費用

初期費用として、物件費用、手数料や登記費用、ローン手数料などがかかります。

大体、物件費用の10%程度です。

その他、固定資産税、管理費、修繕積立金などがかかります。

 

これらの費用と月々の家賃収入を勘案したものが月の支出になります。

(家賃-諸費用)が+になると、毎月お金が振り込まれるというわけですね。

これがキャッシュフローが正になるということです。

 

当たり前ですが、月々の持ち出しが多い物件を維持するのは非常に苦痛でしょう。

物権売却時にどれだけの利益がでるのかもわからないため、安易にキャッシュフローがマイナスになる物件を保持することは、資産運用という面では非常にリスキーです。

基本的に、毎月のキャッシュフローが正で、入居者を集めるのが容易で、物件価格が下がりにくい物件(物件の立地と質ですね)を購入するというのが最も望ましいと考えられます。

 

では、その条件の中で私がキャッシュフローをそこまで重要視しない理由はなぜでしょうか?

 

・医師という安定したある程度の収入

この理由は、私の本業でそれなりの安定した収入が得られているという点です。

先ほど提示した、キャッシュフロー、物件の立地、質において、全てを兼ね備えたものは中々見当たりません。

自身でリフォームする、競売物件に手を出す、不動産会社と仲が良くて非常に優良な物件を提示してもらえる、自分の土地にアパートを建てるなどすれば上記の条件は達成できるかもしれません。

また、それ以外に不景気で物件を手放す人が増える時期など、物件価格が落ち込むタイミングを計ることも重要になるでしょう。

しかし、これらの条件が整った形で不動産投資を0から開始することは非常に困難です。

多少のキャッシュフローは出ても、生活が潤うほどの変化には全くなりません。

さて、そうなれば、三つの要素から一つ犠牲にして、物件候補を増やすのが妥当でしょう。

ここで、私はキャッシャフローを犠牲にすることを考えました。極論を言えば、月々のキャッシュフローが0でも気にしないという形です。

 

・重要視するポイント

不動産投資で重要視しているポイントは、5~10年後に資産がプラスになるのか、です。

そのために重要なのは、ある程度安定して貸付ができるような良質な物件を選ぶことと考えました。

このような物件は、売るときに困らない、物件価格の下落が生じにくいといったメリットがあります。ただ、その分、物件価格が上がる傾向にあるため、月々のキャッシュフローが生まれにくいということになります。

また、再三記事にしている通り、基本的に給与所得しかない医師が、経費計上、損益通算が可能な不動産所得を持つということのメリットが非常に大きいのです。

黒字になることが当然望ましいとはいえ、諸費用+減価償却で赤字になったとして、税率の高い給与所得と通算することで大きな節税をはかれます。

ある意味、自身でリスクヘッジが可能ということになるわけですね。

このような理由で、私はキャッシュフローを最重視しない不動産運用を開始しました。

今後の運用状況などは適宜記事にしますので、興味のある方はぜひご覧ください!

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