中古マンション投資のローンについて考えてみた

中古ワンルームマンション投資の話を聞くと、購入にあたってはローンを組むことが前提といった感じで説明を受けます。

 

理屈としては、ローンを組んだ購入によって自己資金を減らさずに済むため、次々と融資を受けて投資マンションを購入できるといったもののようです。

そして、ローン返済はおおよそ家賃収入とトントンになるようにして、キャッシュフローをややプラスにしておくという方針のようです。

こうすると、入居者がいる限りは、一見支出なくマンションを購入できているように感じられるということになります。

 

しかし、フルローンでの購入ということは、やはり利子の支払いが気になります。

ということで、今回は私が購入を予定している物件の水準での利子について考慮してみたいと思います。

 

例1 築20年程度 700万円を金利1.8%でフルローンした場合

ボーナス払いなどをしないと仮定しています。

合計 利子
30年 906万 206万
25年 869万 169万
20年 834万 134万
15年 799万 99万
10年 765万 65万
5年 732万 32万

という感じになります。5年返済は極端な話になりますが、30年のローンでは余分に200万円の支払いが必要になることがわかりますね。規模をそこまで大きくするつもりがなく、経費などで給与所得にかかる税金を大幅に節税できるなどの手段があるならば、返済は早めにしたほうが圧倒的にお得ということがわかります。

 

例2 築5年程度 1300万円を金利1.8%でフルローンした場合

ボーナス払いなどをしないと仮定しています。

合計 利子
35年 1750 450
30年 1683 383
20年 1548 248
10年 1421 121

やはり、元物件の価格が高くなるだけあって、利子も増えます。10年ローンで121万円、35年フルローンであれば、450万円です。

気軽に「フルローン♪」なんて言いますが、450万円も多く払わねばならないというのはゾっとしますね。

金利1.8%というのは、不動産投資においても結構低めの設定なので、実際はもっとかかると考えていてもいいと思います。

まぁ、不動産投資は自己資金にレバレッジをかけた投資を行うことが可能というのが強みでもあるので、利子はその手数料という考え方もありますが・・・。

 

・私の場合は・・・

さて、あくまで私個人の話ですが、来年度の年収は約1000万で日々の生活には困りません。

ただ、昨年度の収入が1800万程度で、かつ節税を全く行っていないため税金がかなりきつく、無理ができないというのが本音です。

と、前置きは置いておきます。

年収1000万円程度であれば、おおよその納税額は300万円になります。

どの程度の節税が可能かはわかりませんが、減価償却などの経費で本来納税するはずの300万円のうち200万円が還付されると想定しましょう。

そうなれば、本来はなかったお金と考え、これを繰り上げ返済に利用していくという方法もありますね。

もう少し、年収をあげていけば、さらに還付される額を増やしていくことも可能そうではありますが・・・。

こればっかりはうまく副業をしていくしかなさそうですね。笑

 

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