医師の副業。ワンルームマンション投資のデメリットについて考える。

ワンルームマンション投資のデメリットについて考えてみます。

 

・金融ローン

自己資金を超えた投資を行うことが可能な不動産投資は、裏を返せばそれだけのリスクを背負うということになります。

借りる額と月々の返済金額から、給与所得を鑑みて折り合いの付く額であればなんとかなるのだろうか?

私の場合、来年以降の年収は僅か1000万円しかないため、月の返済金額が20万円を超えてくると厳しい印象を受けます。

ちなみに、給料が1000万円程度なら納税額は約170万円です。不動産の所得を加えればもう少し納税額はあがるため、節税はこれらを削ることで得をするという話になります。

正直、年収1000万円は医師としてはかなり低い給料になるため、もう少し増やす方法がないかなと画策もしています。笑

 

では、簡単に不動産賃貸経営のリスクを見てみましょう。

・空室リスク

ワンルームマンション投資のキャッシュフローは、ざっくり言えば「ローン返済などの支出」と「家賃収入」によって決まります。

支出が5万円で収入が6万円なら月々+1万円、といった感じですね。

正直、自己資金がある程度あって、かつローンによって投資額を賄っているのであれば、月々のそこまでキャッシュフローに拘る必要性は感じません。5~10年単位で見たときに、「資産が増えるかどうか」が重要になるわけですね。

しかし、空室になるとどうでしょうか。家賃収入が途絶え、広告費がかかるといった形で収入が途絶え、支出が増加します。

これは、明らかにトータルの収入減につながります。

空室リスクを減らすには、ワンルームマンション投資なら、「駅近」、「築浅」などが望ましいようです。当然、このような物件は高くなりますが・・・。

 

・家賃低下リスク

これはリスクというより、必ず家賃は低下すると考えたほうが良いでしょう。

家賃が低下することで、上記にもあるような支出と収入のバランスが崩れてしまいます。

 

・災害リスク

地震、台風、火事などで、修繕のための費用が必要になる場合があります。

保険によって賄えるものもあれば、そうでないものもあるでしょう。

 

・老朽化によるリスク

給湯器なんかのメンテナンス代も結構かかるようです。30年くらいが寿命で、数十万は入れ替えにかかるようですね。

 

・ゴミ物件をつかまされるリスク

これは、少し違う例にはなりますが、昨年話題になったシェアハウスのような事件ですね。

ものすごいダメな物件を、内情を見ずに購入するとあのような危険性が生じるのでしょう。

あれは、融資額もイカサマされたことも原因の一つではありますが・・・。

 

 

他にもリスクはあると思いますが、簡単に思いついたものを書き上げました。

では、実際に医師が不動産賃貸経営をすればどの程度のメリットが生じるのでしょうか?

正直、私自身はこの点がはっきりとわかっていないため、投資に踏み出せていないところでもありますが・・・。

 

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