医師として、無難な投資案② 不動産賃貸経営

医師として、無難な投資案① スワップサヤ取り

①ではスワップサヤ取りによる無難な資産運用について考察しました。

年利は5.2%で、基本的には大損をしないスキームになっていますが、超暴落が起きたときはロスカットによる損失確定のリスクがあります。

また、トルコという財政の厳しい国家に依存した方法になるのも悩ましい点ですね。

 

次は不動産賃貸経営についての考察です。

こちらはエ〇リードなどから偽名を使って、当直中によく電話がかかってきました。あれは本当に迷惑でしたが、最近は減った印象があります。

スルガ銀行とカボチャの馬車事件の影響もあって、個人投資家への融資制限がかかったことも一因かもしれません。

 

さて、不動産所得で資産運用というと、大きく分けて三つの手段で利益を出すことになるでしょう。

①建物価格の差

②家賃収入

③経費や損益通算の赤字による節税

 

①は簡単ですよね。自分が購入したときよりも、建物、土地の価格が上がっていれば利益が生じます。

これは、簡単に聞こえますが、マンションやアパートは年数が進むごとに建物価値が減少していくため、立地など特別な理由がない限りは価値が減少すると考えておきましょう。

また、建物自体も5年以上は保持しないと売却時の税金が高額となることにも注意が必要です。

 

②も簡単です。入居者から家賃を入手することで利益が生じます。ただ、購入価格のことを考えれば、家賃収入を得ることで大きな利益となることはないでしょう。

 

③は給与所得のある医者や看護師にとっては魅力的です。というのも、不動産所得というものは赤字がでれば給与所得と損益通算が可能です。つまり、本業の税金を減らすことが可能になります。

マンションなどを購入すれば、減価償却費として毎年経費計上が可能になるため、それを利用した節税が可能になります。

また、事業規模が大きくなれば(戸建てで5、ワンルームで10)、65万円控除の青色申告が可能となります。配偶者に専従者給与を出すなどすれば、さらに節税が可能となります。

 

大雑把に言えば、不動産による資産運用は上記三つを複合して利益を出すことになります。

当然、建物、土地価格が予想以上に下がったり、借り手がつかなかったりすれば、利益を出すどころか赤字を出す可能性もあります。

家賃収入は入るものの、修繕費用などがかかることも考慮する必要になります。

また、ローンでワンルームを購入したとしても、そのときには築40年以上になっていて建物価値がなくなっている可能性もあります。

お金に余裕があれば、土地付きアパートなどを運用するのも良いと聞きます。

ローン支払額と家賃収入額がある程度釣り合うように調整し、ローンを支払い終えれば、建物の価値はなくなっていても土地は残るため、資産が増えていくという考え方ですね。

 

今回は具体的な運用の前に、不動産賃貸経営で稼ぐ方法の説明のみになりました。

次回の記事で、私の場合どのような節税を行うつもりなのかを説明しようと思います。

 

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